Застройщик и собственник: в поисках компромисса

В Минске остается все меньше пригодных для строительства участков, не обремененных сносом. Многие организации-застройщики, справедливо опасаясь процесса отселения, смотрят на них с опаской – ведь всегда существуют риски, связанные с задержкой сроков отселения и непредвиденным увеличением бюджета. Поэтому потенциальные инвесторы сдержанно относятся к освоению площадок, подготовка которых предусматривает отселение и снос.

Если сравнить существующие сегодня нормы законодательства с предыдущими, то процесс отселения регламентирован в большей степени. Это делает его более предсказуемым, что, безусловно, плюс. Однако есть и недоработки. В частности, серьезной проблемой является возможность собственника регистрировать (прописывать) в домовладении широкий круг членов семьи после принятия решения о предварительном изъятии. Уверен, было бы правильнее четко сформулировать ограничения по регистрации граждан в домовладении, подлежащем сносу, хотя бы по срокам после принятия официального решения об отселении. Это помогло бы уберечь, во-первых, самих людей от искушения улучшить свое благосостояние, манипулируя законодательством, а во-вторых, застройщика – от непредвиденных трат.

Стоит отметить, что многие граждане – собственники сносимых домов, как правило, «готовятся» к процессу отселения: делят недвижимость на доли, вычленяют изолированные помещения, регистрируют право пользования жилым помещением других лиц, тем самым улучшая для себя условия отселения. Люди пытаются максимально использовать представившийся случай и это естественно, но должна существовать некая граница, лимит времени, после которого вводится мораторий. Потому что иначе, приступая к отселению, невозможно спрогнозировать количество «проживающих» в доме к концу процесса.

В качестве примера приведу случай из практики. В соответствии с решением Мингорисполкома необходимо отселить и снести одноэтажный деревянный дом во Фрунзенском районе города Минска. Домовладение принадлежит трем собственникам в неравных долях и представляет собой два неравнозначных изолированных помещения с отдельными входами с придомовой территории. В первой части дома, общей площадью 103 кв.м., проживает один собственник с семьей из пяти человек. Второй частью дома, площадью 28 кв.м., владеют по наследству два человека (брат и сестра). Проживают указанные лица в других местах. Каждый в своей квартире со своей семьей. В первом случае положено предоставить квартиру в городе Минске площадью не менее 103 кв.м., во втором – площадью не менее 30 кв.м. Уже в процессе отселения брат и сестра регистрируют (прописывают) в свою часть дома членов своих семей, юридически увеличивают число проживающих до шести человек, и получают право на квартиру общей площадью от 90 кв.м. Первый собственник справедливо возмущается. Он считает себя добросовестным хозяином. В отличие от соседей благоустроил свою половину дома, провёл водопровод, канализацию и тут оказывается в дураках. Брат с сестрой по известной схеме получают значительную имущественную выгоду. Он же меняет шило на мыло. В результате – первый собственник отказывается сотрудничать с застройщиком и требует условия отселения улучшить в два раза.

Теоритически бороться с фиктивной регистрацией можно. Привлекая правоохранительные органы, чиновников от образования и даже соседей. Но я не знаю специалистов, которые практически отработали в судах эту ситуацию.

Если бы не пробел в законодательной базе, которым пользуются собственники жилья, в виде отсутствия «точки невозврата» в вопросе регистрации (прописки) в доме, подлежащем сносу, то можно было бы довольно точно (с погрешностью порядка 5%) подсчитать итоговые затраты на отселение конкретных площадок.

Но и в рамках действующего законодательства существует возможность оценки затрат и минимизации рисков. Конечно, если сносить 1-2 дома, то ошибка в первоначальных расчетах может оказаться большой. Однако, в случае сноса, к примеру, десяти домов, в расчетах можно воспользоваться сложившейся практикой отселения, что позволит снизить погрешность оценки затрат до 15%. Главное условие этого – обоснованный и подкрепленный документально, корректный первоначальный анализ.

Безусловно, сроки отселения могут затянуться, в том числе и по причине необоснованно завышенных требований отселяемых граждан. В таких случаях приходится обращаться в суд. Но причиной задержки может стать и неумение застройщика организовать процесс отселения, его «неповоротливость».

Не так давно в наше агентство обратилась за помощью строительная организация в разрешении конфликтной ситуации между застройщиком и группой собственников сносимых домов. Конфликты не редки, но в данном случае это явление носило массовый характер. Выяснилось, что общение с гражданами строились формально. В основном путем написания писем и извещений. Граждане не понимали, что и как будет происходить. Не смотря на то, что бюджет отселения был вполне «рабочий», застройщик не смог сформировать предложения квартир, устраивающие граждан. Из-за плохой организации процесса собственникам приходилась заново проходить одни и те же процедуры. Даже то, что все вопросы решались без учета возможностей граждан только в рабочее время, было дополнительным фактором, усложняющим взаимодействие.

Я не сторонник, каких-либо реверансов в отношении собственников, также считаю вредной практику уговоров и обещаний, типа «все будет хорошо». Но, надо учитывать, что для собственников домов отселение и снос – это стресс. К тому же, как правило, граждане слабо ориентируются в законодательстве, регулирующем отселение. Задача застройщика – построить отношения, основанные на уважении. Уговаривать никого не надо, а вот разъяснять гражданам их права и обязанности, рассказать подробно и не один раз о том, как будет организовано отселение – необходимо. Без писем, конечно, не обойтись, но в первую очередь с людьми нужно разговаривать. В вопросе предоставления квартир многие застройщики действуют стандартно. Предлагают к рассмотрению 3-6 вариантов квартир типовых потребительских качеств по норме 15-20 метров на человека. В тех случаях, когда застройщик обладает собственным жилищным фондом, такой подход оправдан. Но если квартиры необходимо покупать на открытом рынке, то лучше определиться с бюджетом отселения, обозначить цифру собственнику сносимого дома и организовать выбор квартиры, руководствуясь двумя принципами. Первое – не должно быть нарушено законодательство, второе – не должен быть превышен бюджет. При этом будет одна четырехкомнатная квартира или две двухкомнатные; месторасположение, качество жилья и прочее – уже вопрос не стоит. На рынке тысячи вариантов квартир и обязательно что-нибудь да найдется. Наша многолетняя практика с различными компаниями-застройщиками подтвердила эффективность такого подхода.

Хочу обратить внимание на еще один немаловажный момент. Организациям-застройщикам при работе с людьми необходимо правильно выстраивать модель своего поведения. К примеру, в некоторых случаях застройщик при переговорах с собственником соглашается на индивидуальные условия. Этого делать не рекомендуется, так как велика вероятность, так сказать, «цепной реакции» со стороны других собственников сносимых домов, которые также попытаются «выторговать» у такого застройщика максимально выгодные для себя условия. А это, как минимум, приведет к необоснованному затягиванию времени переговоров. Именно поэтому условия должны быть одинаковые и справедливые для всех участников процесса.

Таким образом, минимизировать риски возможно. Для этого необходим обоснованный расчет, производимый до начала отселения, а также четкая организация самого процесса отселения.

Конечно, каждый случай отселения уникален. Но при грамотном и справедливом подходе любую проблему в вопросе отселения можно разрешить с минимальными потерями для обеих сторон: как застройщика, так и собственника. Компромисс будет найден.

Подписывайтесь на новости агентства недвижимости "Час-Пик":

Вконтакте | Фейсбук | Канал Youtube | Instagram | Blogger

Офис "Центральный", ул. М.Богдановича, 124-4Н

Офис "Пушкино", ул. Притыцкого, 3, ст.метро "Пушкинская"

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Лобановский Т.Ф.