Март 2011. Торговая недвижимость в г.Минске

Наиболее интересной и высокоэффективной в инвестиционном плане считается торговая недвижимость. Дело в том, что уже довольно продолжительное время наблюдается положительная динамика на этом рынке в связи с ростом розничного товарооборота в среднем на 20% за 2010 год.

Следует сказать, что рынок торговой недвижимости г. Минска довольно разнообразен, но структура претерпела со временем некоторые изменения в сторону укрупнения, несмотря на то, что число индивидуальных предпринимателей выросло в 2010 г. на 11 % по сравнению с 2009 годом.

Структура

Самой низшей категорией торговой недвижимости считаются рынки с представленными на них киосками и павильонами. На сегодняшний день в г. Минске функционирует 28 рынков, удельный вес которых по занимаемым рыночным площадям в общереспубликанском масштабе составляет около 17%. Среди них и рынок строительных материалов, рынок «Серебрянка», «Западный», «Комаровский», «Уручье-3», «Червенский» и другие. Примерно 0,41% всей торговой площади в Минске составляют киоски – отдельный вид торговой недвижимости, который в течение нескольких лет претерпел значительные сокращения, в связи с ликвидацией киосков на остановках. Так, если в 2000-2008 годах насчитывалось около 4000 киосков, то уже в 2011 году эта цифра сократилась до 1333. Кроме того, к этому же классу торговой недвижимости относятся и павильоны:

1447 павильонов с торговым залом

1445 павильонов без торгового зала.

Более крупной формой развития торгового бизнеса считаются магазины, количество которых сегодня достигает 3090 объектов в г. Минске, в том числе и универсальные, такие как «Престон Маркет», «На Недельку», «Рублевский» и другие (см.Рисунок 1).

Рисунок 1 - Структура универсальных магазинов в г. Минске по состоянию на 01.03.2011 г.

Строительство гипермаркетов и торговых центров с крупными ритейлерами активно обсуждается общественностью уже как минимум четвертый год. Именно поэтому зачастую понятие торговой недвижимости связывают именно с выдающимися объектами, а не с киосками и павильонами. Всего в Минске насчитывается 55 торговых центров, наиболее крупные и известные из них ТЦ «Европа», «Атлантик», «Импульс», ТЦ «Рига», ТЦ Столица, «Максимус», «Глобо», «Титан».

Сделки

В течение 2010 года было отмечено около 329 сделок купли-продажи с торговыми объектами (см. Рисунок 2). Наиболее пиковыми месяцами стали февраль 2010 г. – 47 сделок, и апрель 2010 года – 87 сделок.

75% всех сделок купли-продажи было заключено с помещениями площадью до 20 кв.м., преимущественно в Советском районе. 90% всех сделок в ТЦ «Паркинг» и ТЦ «Силуэт».

3 сделки с площадью 1200-1900 кв. м. были заключены по помещениям в многофункциональном комплексе «Титан».

Рисунок 2 - Зарегистрированные сделки купли-продажи с торговыми помещениями г. Минска

Самая крупная сделка купли-продажи помещения площадью 3556 кв. м в БЦ «Rubin Plaza» состоялась на сумму 20 949 918 долл. США

Общая сумма инвестиций в торговый сегмент составила 59 988 444 долл. США, в то время как в 2009 году эта сумма составляла 29 035 721 долл. США.

Средняя цена зарегистрированныхсделок купли-продажи торгового помещения в 2010 году составила 1596 долл. США (см. Рисунок 3)

Рисунок 3 - Средний уровень цены 1 кв. м. по результатам зарегистрированных сделок купли-продажи торговой недвижимости (в долл. США)

В 2010 году в столице открыто 220 объектов торговли и общественного питания, из них 115 магазинов и 107 объектов общепита.

Планы на 2011 г.

С 2004 года продолжается строительство торгово-развлекательного центра “Preston Plaza” (в районе ул. Орловская – Тимирязева) компанией СООО «Арвитфуд», владеющей в Минске на данный момент 3 супермаркетами «Престон». В планах было сдать центр в 2011 году.

Аналогичным проектом, планирующимся к сдаче в 2011 году, был и торгово-развлекательный центр «Gulliver» СООО Ареса-Сервис рядом с Ледовым дворцом на улице Притыцкого.

Торговая сеть Гиппо (ИП «Белвиллесден») планирует пополнить копилку города в 2011 году двумя торговыми центрами в р-не ул. Алибегова (Горецкого) –Рафиева и пересечение улиц Городецкая – Шафарнянская.

Ведется также строительство:

• многофункционального торгового комплекса
  в районе ул.Сырокомли-Гашкевича в г.Минске (ООО «ММК Инвест») ;
• торгово-офисного центра «Славянский квартал» (КСО Внешэкономстрой);
• торгового центра «Маяк» ул. Калиновского (СООО «БелИнтеРоба»);
• торгово-развлекательного центра «GrandFashionMall» ул. Кальварийская;
• многофункционального комплекса «Тивали» ул. Притыцкого;
• многофункционального торгово-развлекательного и обслуживающего комплекса в составе малоэтажной застройки в границах проспекта Победителей - проезда Дрозды -реки Свислочь в г. Минске СЗАО «Альтерсолюшнс» (группа компаний «Трайпл»);
• в р-не Масюковщины-3 строится гастроном группы компаний «Алми» и проектируется универсам «Алми» по ул. Скрипникова (ООО «Торгпин»);
• многофункциональный торгово-административный комплекс по Логойскому тракту;
• в проекте реализация в течение 2011-2012 г.г. многофункционального торгового центра на Долгиновском тракте (группа компаний «А-100»);

Обзор тенденции

На сегодняшнем рынке недвижимости уже довольно сильно заметно появление новых торговых форматов, в частности:

• дискаунтеров компаний ЧУП «Премьерторг», ООО «Абсолютмаркет», ООО «Евроторг».
• кроме того намеченная в течении двух прошлых лет тенденция к возникновению торгово-развлекательной недвижимости потихоньку начинает исполняться. Примером может служить сданный в 2009 многофункциональный комплекс «Титан» (СП ООО Сигмаполюс), тот же «Бигз», а также бизнес-центр Rubin Plaza, включающий в себя 3d кинотеатр, ресторан, Game zone и TV-bar.
• тем не менее, ожидаемого появления фэшн-центров и торговых моллов международного формата пока только наметилось, но не осуществилось. А соответственно, и не появляется крупных иностранных представителей ритейла, за исключением Mothercare, разместившейся в Александров-пассаж, и ИООО Белросинтер, управляющей сетью ресторанами «Планета суши» и «Il Patio». С другой стороны, большой интерес проявляется со стороны ливанских компаний и российских инвесторов.

По мере насыщения города торговыми объектами, продолжается строительство торговых помещений в районе МКАД и вынесение за ее пределы, например АвтоМолл «Кольцо», гипердискаунтер «Евроопт».

Происходит смешивание назначений объектов в сторону универсальности или многофункциональности - в бизнес-центрах предлагаются, в том числе и торговые площади, например, торгово-офисный центр «Славянский». Эта тенденция появилась на грани 2009-2010 г.г. и происходит с целью уменьшить риски при реализации объекта.

Активно развивается сеть объектов шаговой доступности, например «Рублевский», «Евроопт». Кроме того, во встроено-пристроенных помещениях, на 1ых этажах жилых домов до сих пор актуальны помещения под небольшие магазины среди индивидуальных предпринимателей.

Перспективы

Для дальнейшего развития и укрупнения масштабности торговых площадей необходим, так или иначе, приход иностранных компаний на рынок. Поскольку на сегодняшний день в Республике Беларусь выбор собственных крупных ритейлерских компаний ограничивается государственными (например, ОАО «Дорорс») и довольно небольшим количеством частных сетей (например, не представленная пока на минском рынке ОАО «Веста»).

Одной из проблем для прихода на рынок является несоответствие предложения международным требованиям и представлениям торговых площадей. А это значит, что сегодняшние девелоперы должны создавать продуманную концепцию на стадии проектирования торговой недвижимости, желательно по предварительной договоренности с потенциальным иностранным покупателем.

По мере насыщения городских площадей должны появляться новые форматы регионального масштаба, находящиеся за пределами города.

В связи со снятием запрета на размещение в переведенных в нежилые помещениях специализированных рыбных и овощных магазинов[1] можно предположить, что индивидуальные предприниматели заполнят нишу небольших помещений, находящихся на 1ых этажах жилых домов.

Таким образом, следует сказать, что столичная торговая недвижимость постепенно развивается и потенциал для дальнейшего роста существует. Вопрос лишь в том, насколько участники рынка способны для максимально эффективного использования этого потенциала и материально к этому готовы. Ведь разумный подход обеспечивает достижение положительного результата, который явно не заключается в порождении очередных долгостроев.

По материалам аналитического центра ООО «Час-Пик»

Copyright ООО «Час-Пик» © 2011. Все права соблюдены.