Скрытые недостатки квартиры (дома). Юридические последствия

Для того чтобы в сделках с недвижимостью избежать неприятных разбирательств и неоправданных издержек, продавцу и покупателю необходимо участвовать в процессе добросовестно, ответственно и грамотно. В том числе, понимать, как правильно себя вести при наличии в доме или квартире СКРЫТЫХ недостатков.

Для начала два примера:

Некий гражданин приобрел квартиру на вторичном рынке. На момент осмотра, в помещении стояла мебель, проживали люди. После освобождения и передачи квартиры, покупатель обнаружил на одной из стен огромное квадратное пятно в том месте, где прежде стоял шкаф. Обои от времени и солнышка выцвели, потерлись, а за шкафом остались в первоначальном состоянии. Конечно, такой «дизайн» мало кого устроит. Надо переклеивать обои, то есть возникают незапланированные траты. Покупатель обращается к продавцу с требованием компенсации и получает отказ. В данной ситуации продавец прав, и чуть ниже я объясню почему.

Рассмотрим другой случай.

Живет себе счастливый дачник в уютном кирпичном домике, и жил бы дальше, но пошел дождь, подмыло фундамент, и треснула стена от цоколя до самой крыши. Недолго думая, хозяин маскирует трещину, оштукатуривая стену по всей плоскости с обеих сторон, и продает строение. Очередной собственник заселяется, ведет хозяйство, но в какой-то момент опять дождь, фундамент еще больше проседает, штукатурка лопается и трещина обнажается. В таком состоянии эксплуатировать здание опасно для жизни. Исправить ситуацию можно. Откапать, а затем укрепить фундамент, наложить на трещину шов из швеллера и болтов, затем оштукатурить. Стоит все это 5000 долларов (условно). При этом очевидно понятно, что трещина возникла не сейчас, а гораздо раньше, до сделки купли-продажи.

Покупатель обращается к продавцу, так, мол, и так, давай денег на ремонт. А бывший собственник ему отказывает. В данном случае продавец не прав и за это будет наказан.

Далее сценарий такой.

Новый собственник обращается в специализированную организацию, которая проводит обследование, затем выдает техническое заключение о том, когда возникла трещина и, что дом грозит обвалом, а так же калькуляцию затрат на восстановительные работы (условно) 8000 долларов. Затем покупатель обращается в суд. В данных обстоятельствах, судья однозначно примет решение взыскать с бывшего собственника затраты на ремонт, на адвокатов, а так же гос.пошлину - всего 10000 долларов (условно). В два раза больше первоначальных претензий покупателя.

Вопрос? Почему в первом случае продавец, отказавший покупателю в компенсации за переклейку обоев, был прав, а в другом случае с трещиной в стене наоборот.

Вопрос многозначный, комплексный. Цена проблемы (недостатка) имеет значение, но главное в другом. В первом случае, отделка квартиры «видала виды», не новая, и покупатель не вправе предъявлять требования к состоянию, как будто бы он покупал жилье непосредственно от застройщика в новом доме. К тому же, во время осмотра, можно было предусмотреть и обнаружить разницу в состоянии покрытия стен. В данном случае, с юридической точки зрения, я не считаю выцветшие обои недостатком квартиры. И даже если предположить, что я не прав и недостаток имеет место быть, его нельзя признать СУЩЕСТВЕННЫМ. Квартира, товар отвечает своему прямому назначению. Конечно, огромное квадратное пятно на стене никому не понравится, но жить, пользоваться имуществом оно не мешает.

Во втором случае, трещину в стене нельзя было обнаружить во время осмотра или предположить её наличие. И главное, из-за трещины домом нельзя пользоваться. Конечно, это недостаток, причем СКРЫТЫЙ и СУЩЕСТВЕННЫЙ. По этой причине суд обязал продавца компенсировать покупателю убытки. Но мы должны помнить, что такие последствия возникают только тогда, когда покупатель о недостатке в момент покупки не знал. Разумеется, продавец не обязан критиковать свой товар и подробно описывать все проблемы объекта недвижимости. Но я настоятельно рекомендую, о скрытых и, тем более, существенных недостатках предупреждать покупателя. И делать это обязательно в письменном виде. Таким образом продавец защитит свои интересы, и позволит покупателю совершить ответственный выбор.

Желаю вам удачных сделок, ну а если нужно квалифицированное содействие – обращайтесь, подскажем, научим, обеспечим результат.

Примечание:

Гражданский Кодекс Республики Беларусь
Статья 445. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

2) потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

3. Требования об устранении недостатков или замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 449), покупатель вправе в отношении этих товаров осуществить права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом и иными актами законодательства не установлено иное.

Гражданский Кодекс Республики Беларусь
Статья 528. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 445 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2022. Все права соблюдены.

Тимофей Лобановский