Январь 2011. О новостройках и стройках Центрального района

Середина есть точка, ближайшая к мудрости;

не дойти до нее — то же самое, что ее перейти.

Конфуций

Лидером по наиболее высокой цене предложения квартир в новостройках и строящихся домах является Центральный район, который можно назвать своеобразным магнитом деловой активности города. Есть такое мнение, что здесь проживают те, кто предпочитает не экономить на статусе, а экономить на времени: а таких - 6 % от всего населения г. Минска (по данным переписи 2009 года). Кроме того данный район обладает социально-культурной ценностью и представляет собой частичку истории города, поскольку именно здесь существует наибольшая сосредоточенность архитектурных памятников. И именно поэтому, казалось, что новое строительство в данном районе будет осложнено сложившимися рамками архитектурного стиля, тем не менее, практика показывает совершенно иные результаты.

Центральный район – с одной стороны наиболее старый, так как здесь еще сохранились дома дореволюционной застройки, с другой стороны тенденциозность развития города требует постоянного обновления жилищного фонда и осваивание полезных территорий. Общий жилой фонд Центрального района составляет примерно 604 дома, общей площадью 1944 тыс. кв. м. по данным администрации Центрального района. Сегодня около 9 объектов коммерческих застройщиков предлагается для участия в долевом строительстве Центрального района, что ставит его совместно с Советским на 3 – 4юю позицию по количеству предложения после Первомайского. Из них есть объекты бизнес-класса, а есть и объекты, которые попадают в премиум-класс по своим архитектурным качествам, ценовым диапазонам и своей масштабности.

Бизнес-класс

Жилой дом «Бетховен» - представитель «музыкальной» серии домов БелИнтеРобы. Его следовало бы отнести к эконом-классу, так как он представляет собой 19-этажный панельный дом Мапидовской серии М111-90, но расположение в квартале улиц Амураторской-Заславской-Машерова не позволяет этого сделать. Этот дом единственный в Центральном районе, находящийся непосредственно в процессе подготовки технических паспортов на квартиры на сегодняшний момент. Интересно отметить, что застройщик планировал повышать цену по мере готовности дома, тем не менее, цена на квартиры так и осталась в диапазоне 1400-1500 USD за кв. м, хотя уже и со 100% оплатой.

Застройка жилых домов квартала в границах ул. Орловская - Сморговский тракт - Каховская – Оршанская составит площадью 15 954 кв. м, в состав которого входит два дома. Дом №5 по генплану представляет собой монолитно-блочную высотку в 19 этажей, сдача которой уже несколько раз переносилась (со 2 квартала 2010 г. на 4 кв. 2010 г.). Сейчас по заявлениям застройщика сдача планируется в марте - апреле 2011 г.. Цена на квартиры в данном доме находится в диапазоне от 1290 USD до 1450 USD за кв. м..

Пройден этап отселения и началось рытье котлована для фундамента дома №4 по генплану по ул. Орловская – Сморговский тракт – аналогичный «Бетховену» представитель панельного домостроения, 19-этажный одноподъездный. Ценовой диапазон по данному дому составляет 1150 - 1250 USD за кв. м (в зависимости от взноса). Минимальный первоначальный взнос составляет 30%.

Активизировалось строительство жилого дома «Гвардейский» - представитель каркасной серии домов, 18-этажный, одноподъездный – застройщик ЗАО «Трест Промстрой». В данном проекте отсутствуют 1 комнатные квартиры и предусмотрены свободные планировки, например двухкомнатная квартира в таком доме обойдется от 136 000 USD до 140 000 USD. На сегодняшний момент практически половина коробки данного дома возведена, и сдача планируется в 3ем квартале 2011 года. Квартиры реализуются по жилищным облигациям, номинал которой равен стоимости 1 кв. м. – 1700 USD за кв. м.

По 19-ти этажному жилому дому Червякова-Каховская (застройщик дочерняя компания ООО «Ареса-Сервис»: ОДО «БелСоцСтрой») в течение 2010 года было падение темпов строительства, в связи с чем срок сдачи был перенесен со 2 кв. 2011 на 3 кв. 2011 г. Сейчас строительство ведется на уровне 10ого этажа. Тем не менее, на сегодняшний день уже проданы все 2-х комн. квартиры площадью 66,53 кв.м. Ценовой диапазон от 1350 – 1500 USDза кв.м.

В том же районе улицы Червякова возводится 2ой этаж из 10-и этажного каркасного дома «Дипломат» застройщика ОДО «Экономика и право». Следует отметить, что планировки квартир в данном доме несколько неудобны, поскольку комнаты слишком продолговатые. На сегодняшний день предложение действует на 1, 2, 3, 4 комнатные квартиры в ценовом диапазоне 1250-1350 USD за кв.м.

Премиум-класс

В первую очередь, следует выделить жилой дом «Парус», поскольку сегодня этот дом достаточно хорошо разрекламирован СМИ за счет своей архитектурной концепции и повышенной этажности. На сегодняшний день этот дом находится уже на 82% готовности, хотя в самом начале темпы строительства не внушали доверия к тому, что уникальный дом не превратится в очередной долгострой. К минусам следует отнести расположение около оживленной загазованной развязки, в 1,5 км от Радиаторного завода, половина видов из окна на промышленную зону и на гипермаркет «Корона». С другой стороны улицы Тимирязева планируется очередной бизнес комплекс напротив «Паруса». Квартиры пока предлагаются все, ценовой диапазон состоит от 1650 до 1910 USD за кв.м в зависимости от этажности, а также в зависимости от суммы первоначального взноса.

Лидером по спорам об архитектурной гармоничности в общей панораме Троицкого предместья стал жилой комплекс «У Троицкого» известной компании «Трайпл». Тем не менее, строительство активно ведется, и в планах завершить этот проект к 2012 году. Там предлагаются к продаже большие метражи, в частности 2х комнатная квартира площадью 144,30 кв. м. обойдется как минимум в 288 600 USD. Ценовой диапазон данного дома составляет от 2000 до 2500 USD за кв. м.

В мае - июне 2010 г. появилась реклама о ЖК «Славянский квартал», на тот момент еще не было принято решения о долевом строительстве квартир. Изначально застройщик планировал сдать дом в эксплуатацию и продавать готовые квартиры. На сегодняшний день ЖК «Славянский квартал» планируется к сдаче в 4 кв. 2011 г, коробка практически полностью выведена. Цены на квартиры находятся в диапазоне от 1795 до 2500 USD за кв.м. в зависимости от размеров взноса, а также в зависимости от этажа, поскольку как заявляет застройщик, есть этажи высотой 2,7 м, а есть 3,0 м. Следует сказать, что на сегодняшний день такая высокая цена оправдывает себя с той точки зрения, что застройщик планирует создать инфраструктуру, обслуживающую жителей квартала.

Таким образом, наиболее высокую цену предложения долевого строительства обеспечивает «Славянский квартал» и «У Троицкого», наиболее низкую цену предложения имеет объект по ул. Орловская – Сморговский тракт – панельный дом.

В результате, среднее ценовое предложение долевого строительства в этом районе составляет 1 825 USD за кв. м., в то время как средняя цена продаж среди новостроек в Центральном районе составила 1 723 USD за кв. м.. А это значит, что разница между готовыми квартирами и строящимися составляет около 6% (см.Рисунок 1).

Рисунок 1 - Сравнение средней цены предложения долевого строительства и

средней цены зарегистрированных сделок купли-продажи в Центральном районе г. Минска

Если говорить о новостройках Центрального района, то в течение 2010 года активно продавались квартиры в домах 2008 года сдачи (см.Рисунок 2), в частности в кирпичных домах по ул. Пионерская (застройщик ПС ЗАО «ТрестПромстрой»). Довольно активные продажи также проходили и в малоэтажной застройке в границах пр. Победителей - проезда Дрозды - р. Свислочь в г. Минске.

Рисунок 2 - Статистика зарегистрированных сделок купли-продажи в 2010 г.

с квартирами в домах 2006-2010 г.г. сдачи в Центральном районе г. Минска

Самой дорогой квартирой в новостройке 2008 года сдачи, проданной за сумму в 465 000 USD, была квартира площадью 165 кв.м. в кирпичном доме по ул. Сторожевская 8 (см. таблицу), причем наиболее дешевой квартирой оказалась 1-комнатная квартира площадью 42,5 кв. м. в доме по ул. Тимирязева 80.

По данным аналитического центра ООО «Час-Пик»:

• Минимальная сумма первоначального взноса составит от 12 124 USD (1 комн. квартира) до 29 331 USD (3 комн. квартира);
• Минимальная предлагаемая площадь для участия в долевом строительстве составляет 34, 6 кв. м.;
• Максимальная предлагаемая площадь для участия в долевом строительстве составляет 345,0 кв.м.;
• 7 объектов из предложенных планируется сдать в эксплуатацию к концу 2011 года, 2а объекта к началу 2012 года;
• Всего в 2011 году и за счет государственных застройщиков планируется построить в Центральном районе квартир общей площадью 48 799 кв.м., что в общем объеме строительства города составляет 3-4%.
• Планируется, что к 2012 году эта доля увеличится до 12% за счет активного строительства комплекса «Лебяжий» и развития Северного поселка.

По материалам аналитического центра ООО «Час-Пик»

Copyright ООО «Час-Пик» © 2011. Все права соблюдены.