ГЛАВА 28 УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ

ГЛАВА 28

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ

 

Статья 150. Общее имущество совместного домовладения. Доля в праве собственности на общее имущество совместного домовладения

 

1. Собственникам объектов недвижимого имущества общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности.

2. Доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на смежных земельных участках либо придомовой территории, всех участников совместного домовладения.

3. Доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения не может быть отделена от права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества и при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества к другим гражданам или организациям переходит исключительно вместе с ним.

Участник совместного домовладения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на объект недвижимого имущества.

4. Расчет доли участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, председателем правления организации собственников или председателем общего собрания участников совместного домовладения.

5. Участник совместного домовладения пользуется общим имуществом совместного домовладения согласно целевому назначению этого имущества, не препятствуя осуществлению прав на это имущество другим участникам совместного домовладения.

6. Отчуждение части общего имущества совместного домовладения, находящегося в долевой собственности, производится по решению общего собрания участников совместного домовладения с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения.

7. Споры, возникающие при определении долей в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, рассматриваются в судебном порядке.

 

Статья 151. Способы управления общим имуществом совместного домовладения

 

1. Управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов:

непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества;

уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в порядке, установленном актами законодательства;

организацией застройщиков или товариществом собственников;

иными способами в случаях, предусмотренных Президентом Республики Беларусь.

(абзац введен Законом Республики Беларусь от 29.12.2023 N 330-З)

2. Общим имуществом совместного домовладения могут управлять только одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно товарищество собственников, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

(в ред. Закона Республики Беларусь от 29.12.2023 N 330-З)

3. Управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом осуществляется после его назначения местным исполнительным и распорядительным органом на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения.

Отказ от заключения договора на управление общим имуществом совместного домовладения не освобождает участников совместного домовладения, а также лиц, которым собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, от внесения платы за фактически оказанную услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения.

 

Статья 152. Управление общим имуществом совместного домовладения товариществом собственников

 

1. Участники совместного домовладения вправе в любой момент создать товарищество собственников в порядке, установленном статьями 156 и 157 настоящего Кодекса.

2. Лица, которые участвуют в строительстве одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций и которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в этих жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), вправе создать товарищество собственников до ввода в эксплуатацию жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений).

3. Застройщик на стадии строительства одноквартирных, блокированных жилых домов, многоквартирного жилого дома обязан инициировать создание товарищества собственников из числа лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи.

4. Проведение общего собрания по вопросу создания товарищества собственников лицами, указанными в пункте 2 настоящей статьи, а также застройщиком осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 2 - 7 статьи 156 и статьей 157 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом. Инициаторами общего собрания по вопросу создания товарищества собственников выступают лица, указанные в пункте 2 настоящей статьи, или застройщик.

При принятии решения о создании товарищества собственников лица, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обладают правом одного голоса.

 

Статья 153. Управление общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения

 

1. При принятии решения об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения они заключают между собой договор о совместном домовладении.

2. Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

 

Статья 154. Управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом

 

1. В случае, если участниками совместного домовладения не принято решение о создании товарищества собственников или об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения, в случае ликвидации организации застройщиков или товарищества собственников, а также в случае, предусмотренном частью шестой пункта 4 статьи 186 настоящего Кодекса, местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо в порядке, установленном законодательством.

2. Уполномоченным лицом является организация, назначаемая местным исполнительным и распорядительным органом в целях управления общим имуществом совместного домовладения, организации оказания основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения, за исключением услуг водоснабжения, водоотведения (канализации), газо- и электроснабжения, определения исполнителей по содержанию (эксплуатации) объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и для осуществления иных функций, определенных законодательством.

 

Статья 155. Договор на управление общим имуществом совместного домовладения

 

1. В случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, участник совместного домовладения, лицо, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, обязаны заключить договор на управление общим имуществом совместного домовладения.

При отказе участника совместного домовладения, лица, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, заключить договор на управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор.

Договор на управление общим имуществом совместного домовладения заключается в простой письменной форме в двух экземплярах.

Типовой договор на управление общим имуществом совместного домовладения устанавливается Советом Министров Республики Беларусь.

(в ред. Закона Республики Беларусь от 29.12.2023 N 330-З)

2. По договору на управление общим имуществом совместного домовладения одна сторона (уполномоченное лицо) по поручению другой стороны (участника совместного домовладения, лица, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения) за плату обязуется организовать оказание основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления общим имуществом совместного домовладения.

3. Договор на управление общим имуществом совместного домовладения является бессрочным.

Участник совместного домовладения, лицо, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на управление общим имуществом совместного домовладения в случае, если ими принято решение о создании товарищества собственников, об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения либо о согласовании с местным исполнительным и распорядительным органом избранного на общем собрании участников совместного домовладения председателя правления товарищества собственников.

4. При расторжении договора на управление общим имуществом совместного домовладения в случаях, указанных в части второй пункта 3 настоящей статьи, уполномоченное лицо в течение тридцати календарных дней со дня принятия решения об отказе от исполнения договора на управление общим имуществом совместного домовладения обязано передать техническую документацию на объекты недвижимого имущества и иные документы, связанные с управлением общим имуществом совместного домовладения, товариществу собственников, или одному из участников совместного домовладения, указанному в решении общего собрания участников совместного домовладения о создании товарищества собственников, или председателю правления товарищества собственников, согласованному в соответствии с частью третьей пункта 1 статьи 170 настоящего Кодекса.

5. Если иное не установлено договором на управление общим имуществом совместного домовладения, уполномоченное лицо ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет участникам совместного домовладения письменный отчет об исполнении договора на управление общим имуществом совместного домовладения за предыдущий год и план работы на текущий год.

 

Статья 156. Порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников

 

1. Общее собрание участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников может быть созвано по инициативе участников совместного домовладения, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от общего количества участников совместного домовладения, или местного исполнительного и распорядительного органа (далее в настоящей главе - инициатор общего собрания).

2. Письменное уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников, за исключением общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников, проводимого в соответствии со статьей 157 настоящего Кодекса, направляется инициатором общего собрания каждому участнику совместного домовладения заказным письмом, либо вручается ему под роспись, либо направляется иным способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения. В письменном уведомлении указываются инициатор общего собрания участников совместного домовладения, дата, место и время его проведения, повестка дня. Письменное уведомление должно быть направлено не позднее десяти дней до даты проведения общего собрания участников совместного домовладения.

3. Общее собрание участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие более двух третей участников совместного домовладения от их общего количества, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех участников совместного домовладения. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

4. Решение о создании товарищества собственников считается принятым, если на общем собрании участников совместного домовладения за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании.

5. Если участник совместного домовладения не может лично принять участие в общем собрании участников совместного домовладения, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу создания товарищества собственников путем подачи инициатору общего собрания заявления в письменной форме, отражающего его мнение по указанному вопросу, либо принять участие в общем собрании через своего представителя, действующего на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь. Заявления, полученные до проведения собрания, учитываются при подсчете кворума в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, а также при подсчете голосов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

6. Решение о создании товарищества собственников, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех участников совместного домовладения, в том числе участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании либо голосовавших против.

7. Решение о создании товарищества собственников оформляется протоколом, который подписывается председателем и секретарем общего собрания участников совместного домовладения и хранится постоянно.

 

Статья 157. Общее собрание участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников, проводимое в форме письменного опроса

 

1. Решение общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания товарищества собственников может быть принято путем проведения письменного опроса - передачи решений участников совместного домовладения по адресу, который указан в письменном уведомлении о проведении общего собрания участников совместного домовладения, в письменной форме либо иным способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения.

2. Принявшими участие в общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, считаются участники совместного домовладения, решения которых получены до даты окончания приема этих решений.

3. В решении участника совместного домовладения по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

сведения о лице, участвующем в письменном опросе;

сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в письменном опросе, на соответствующий объект недвижимого имущества (за исключением случаев, когда инициатором общего собрания являются лица, указанные в пункте 2 статьи 152 настоящего Кодекса, или застройщик);

варианты голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами "за", "против", "воздержался".

4. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

5. Решение о создании товарищества собственников считается принятым, если на общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании. Решение о создании товарищества собственников является обязательным для всех участников совместного домовладения, в том числе участников, не принявших участие в голосовании либо голосовавших против.

6. Инициатор общего собрания, проводимого в форме письменного опроса, на своем заседании, которое проводится не ранее чем через пятнадцать дней с даты окончания письменного опроса, проводит подсчет голосов, оформляет и подписывает протокол об итогах письменного опроса, который хранится постоянно.

 

Статья 158. Участие нанимателей жилых помещений, арендаторов жилых и (или) нежилых помещений, лизингополучателей жилых помещений в управлении общим имуществом совместного домовладения

 

1. Лица, занимающие объекты недвижимого имущества по договорам найма жилых помещений, аренды жилых и (или) нежилых помещений, финансовой аренды (лизинга) жилых помещений, могут участвовать в управлении общим имуществом совместного домовладения в случае, если собственник занимаемых ими объектов недвижимого имущества в порядке, установленном законодательством, предоставил им на это соответствующие полномочия.

2. Наниматели жилых помещений, арендаторы жилых и (или) нежилых помещений, лизингополучатели жилых помещений могут участвовать в общих собраниях участников совместного домовладения по вопросам управления общим имуществом совместного домовладения с правом совещательного голоса.

 

Статья 159. Общее собрание участников совместного домовладения

 

1. Участники совместного домовладения обязаны проводить общее собрание участников совместного домовладения по мере необходимости, но не реже одного раза в год.

Общие собрания участников совместного домовладения, проводимые помимо ежегодного общего собрания, являются внеочередными.

2. Решения участников совместного домовладения по вопросам управления общим имуществом совместного домовладения участников совместного домовладения принимаются на общем собрании участников совместного домовладения.

При необходимости решение общего собрания участников совместного домовладения может приниматься на общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса.

Общее собрание участников совместного домовладения созывается одной четвертью участников совместного домовладения либо уполномоченным лицом.

Письменное уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения направляется инициатором общего собрания каждому участнику совместного домовладения заказным письмом, либо вручается ему под роспись, либо направляется иным способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения. В уведомлении указываются инициатор общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня. Письменное уведомление должно быть направлено не позднее десяти дней до даты проведения общего собрания участников совместного домовладения.

Общим собранием участников совместного домовладения (за исключением проводимого в форме письменного опроса) избирается председатель собрания, который ведет собрание, а также из числа участников совместного домовладения избирается секретарь собрания, который ведет протокол этого собрания.

3. Общее собрание участников совместного домовладения признается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании участников совместного домовладения обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

Если участник совместного домовладения не может лично присутствовать на общем собрании участников совместного домовладения, он вправе проголосовать досрочно путем подачи инициатору общего собрания заявления в письменной форме, отражающего его мнение по вопросам повестки дня, либо принять участие в собрании через своего представителя, действующего на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь. При направлении указанного заявления посредством электронного уведомления заявление считается полученным, если отправителем зафиксировано (получено) электронное уведомление о подтверждении его получения инициатором общего собрания. Заявления, отражающие мнения участников совместного домовладения по повестке дня и полученные до проведения собрания, учитываются при подсчете кворума в соответствии с частью первой настоящего пункта, а также при подсчете результатов голосования. Прием заявлений, полученных посредством электронного уведомления, оформляется инициатором общего собрания в форме протокола, который хранится постоянно.

4. Результаты голосования участников совместного домовладения отражаются в протоколе общего собрания участников совместного домовладения. Протокол общего собрания участников совместного домовладения, за исключением протокола, предусмотренного частью третьей пункта 6 настоящей статьи, в течение трех дней после проведения общего собрания участников совместного домовладения оформляется секретарем собрания и подписывается председателем собрания.

В случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется непосредственно участниками совместного домовладения, протокол общего собрания участников совместного домовладения подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в общем собрании участников совместного домовладения.

Протоколы общего собрания участников совместного домовладения хранятся постоянно.

5. При проведении общего собрания участников совместного домовладения в форме письменного опроса каждому участнику совместного домовладения вручается под роспись либо направляется заказным письмом с уведомлением о получении или иным способом, предусмотренным решением общего собрания участников совместного домовладения, бюллетень для голосования единого образца, установленного общим собранием участников совместного домовладения.

Общее собрание участников совместного домовладения, проводимое в форме письменного опроса, считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

6. Бюллетень для голосования должен содержать:

повестку дня общего собрания участников совместного домовладения, проводимого в форме письменного опроса;

формулировку вопросов, голосование по которым проводится этим бюллетенем, и формулировку проектов решений по каждому вопросу;

варианты голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами "за", "против", "воздержался";

разъяснение порядка заполнения бюллетеня по каждому вопросу;

указание места представления заполненного бюллетеня (в том числе способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения), даты окончания голосования и даты подсчета голосов по результатам проведения письменного опроса.

Участник совместного домовладения, получивший такой бюллетень, заполняет его, выражая свое мнение по вопросам повестки дня ("за", "против", "воздержался"), подписывает его и направляет по адресу, указанному в бюллетене, либо иным способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения.

Инициатор общего собрания, проводимого в форме письменного опроса, на своем заседании, которое проводится не ранее чем через пятнадцать дней после даты окончания письменного опроса, проводит подсчет голосов, оформляет и подписывает протокол об итогах письменного опроса, который хранится постоянно.

В случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется непосредственно участниками совместного домовладения, протокол об итогах письменного опроса подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса.

Бюллетени для голосования хранятся в течение пяти лет, протоколы об итогах письменного опроса - постоянно.

7. К исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относится принятие решений:

по созданию товарищества собственников или управлению общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения. Решение считается принятым, если на правомочном общем собрании за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании;

по вопросам отчуждения либо передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, либо уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки. Решение считается принятым, если на правомочном общем собрании за него проголосовали две трети участников совместного домовладения от общего количества участников совместного домовладения;

по другим вопросам, касающимся управления общим имуществом совместного домовладения. Решение считается принятым, если на правомочном общем собрании за него проголосовали более половины участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем половиной голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании.

Решения по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения, считаются принятыми, если за их принятие проголосовали более половины участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем половиной голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании, если иное не установлено законодательными актами.

8. Решения общего собрания участников совместного домовладения доводятся до сведения участников совместного домовладения путем размещения выписки из протокола на информационных стендах совместного домовладения не позднее пяти рабочих дней после проведения общего собрания участников совместного домовладения, а при проведении общего собрания участников совместного домовладения в форме письменного опроса - не позднее пяти рабочих дней после подсчета голосов.

9. Решения общего собрания участников совместного домовладения, принятые в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства, являются обязательными для всех участников совместного домовладения.

10. Порядок принятия решений общим собранием членов организации застройщиков или товарищества собственников регулируется статьями 166 и 167 настоящего Кодекса.